1. Pendahuluan

Dalam praktik lelang eksekusi, persoalan bagi pembeli lelang tidak selalu selesai ketika ia dinyatakan sebagai pemenang lelang. Meskipun secara hukum pemenang lelang telah memperoleh dasar kepemilikan melalui Risalah Lelang, dalam praktiknya masih sering ditemukan hambatan ketika debitur atau pihak yang menguasai objek lelang menolak untuk mengosongkan objek tersebut secara sukarela. Padahal, berdasarkan Pasal 1 angka 34 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang, Risalah Lelang merupakan berita acara pelaksanaan lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang, yang berkedudukan sebagai akta autentik dan mempunyai kekuatan pembuktian sempurna.

Dengan kedudukan tersebut, Risalah Lelang pada dasarnya menjadi bukti yang kuat bahwa proses lelang telah dilaksanakan dan pemenang lelang memiliki hak atas objek yang dibelinya. Namun, kepemilikan secara hukum tidak selalu sejalan dengan penguasaan fisik di lapangan. Dalam keadaan objek lelang masih dihuni atau dikuasai oleh pihak lain, pembeli lelang tetap perlu menempuh langkah lebih lanjut agar objek tersebut dapat benar-benar dikuasai. Oleh karena itu, penting untuk memahami mekanisme yang dapat dilakukan oleh pembeli lelang, baik melalui kesepakatan para pihak maupun melalui permohonan penetapan pengadilan.

2. Melalui Mekanisme Kesepakatan Para Pihak

Langkah pertama yang dapat ditempuh oleh pemenang lelang adalah melakukan pendekatan secara persuasif kepada debitur atau pihak yang masih menguasai objek lelang. Mekanisme ini dilakukan dengan mengupayakan kesepakatan secara sukarela agar objek lelang dapat dikosongkan tanpa perlu melalui proses hukum yang lebih panjang. Dalam praktiknya, pemenang lelang dapat menunjukkan Kutipan Risalah Lelang sebagai bukti kepemilikan yang sah, sekaligus memberikan tenggang waktu yang wajar kepada penghuni untuk berkemas dan meninggalkan objek lelang.

3. Melalui Penetapan Pengadilan

Apabila upaya sukarela tidak membuahkan hasil, pemenang lelang tidak perlu mengajukan gugatan kepemilikan baru dari awal. Sistem hukum telah menyediakan jalur yang lebih singkat dan efektif, antara lain:

a. Permohonan Grosse Risalah Lelang: Pemenang lelang mengajukan permohonan kepada KPKNL yang menyelenggarakan lelang untuk menerbitkan Grosse Risalah Lelang. Dokumen ini adalah salinan otentik dari Risalah Lelang yang pada bagian kepalanya dibubuhi irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, yang memberikannya kekuatan eksekutorial;

b. Permohonan Eksekusi ke Pengadilan: Berbekal Grosse Risalah Lelang tersebut, pemenang lelang dapat langsung mengajukan permohonan eksekusi pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi objek lelang atau Ketua Pengadilan Agama jika lelang berasal dari eksekusi jaminan syariah.

Landasan yuridis untuk permohonan langsung ini sangat kuat dan telah menjadi yurisprudensi tetap, sebagaimana ditegaskan dalam Rumusan Kamar Perdata hasil Rapat Pleno Mahkamah Agung yang dituangkan dalam Surat Edaran Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2014 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2013 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan (selanjutnya disebut “SEMA 4/2014”), yang menyatakan:

“Terhadap pelelangan hak tanggungan oleh kreditur sendiri melalui kantor lelang apabila terlelang tidak mau mengosongkan obyek lelang, eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan.”

Setelah permohonan eksekusi diterima oleh pengadilan, proses selanjutnya akan mengikuti alur yang sama seperti eksekusi putusan pengadilan, yaitu melalui tahap aanmaning dan pelaksanaan eksekusi riil oleh Jurusita.

4. Aanmaning dan Pelaksanaan Eksekusi Riil oleh Jurusita

a. Tahap Peringatan (Aanmaning)

Tahap ini merupakan bagian penting sebelum pengadilan mengambil tindakan eksekusi secara paksa. Melalui tahap aanmaning, pengadilan terlebih dahulu memberi kesempatan kepada termohon eksekusi untuk melaksanakan kewajibannya secara sukarela, sehingga pelaksanaan eksekusi tidak langsung dilakukan tanpa adanya peringatan resmi terlebih dahulu.

1) Penetapan Aanmaning: setelah biaya panjar perkara dilunasi, Ketua Pengadilan Negeri akan mengeluarkan penetapan aanmaning atau peringatan kepada termohon eksekusi;

2) Pemanggilan Termohon: berdasarkan penetapan tersebut, Jurusita atau Jurusita Pengganti akan memanggil pihak yang kalah atau termohon eksekusi untuk hadir di hadapan Ketua Pengadilan Negeri pada hari dan tanggal yang telah ditentukan;

3) Pemberian Peringatan: dalam sidang insidentil tersebut, Ketua Pengadilan Negeri akan memperingatkan termohon eksekusi untuk melaksanakan isi putusan atau kewajibannya secara sukarela. Sesuai Pasal 196 HIR/Pasal 207 RBg, termohon diberi tenggang waktu paling lama 8 (delapan) hari untuk memenuhi kewajiban tersebut terhitung sejak tanggal peringatan diberikan. Seluruh proses ini dituangkan dalam Berita Acara Sidang Aanmaning.

b. Tahap Pelaksanaan Eksekusi Riil

Apabila setelah lewatnya tenggang waktu 8 (delapan) hari termohon eksekusi tetap tidak mengosongkan objek lelang secara sukarela, maka proses eksekusi dapat dilanjutkan ke tahap pelaksanaan eksekusi riil. Pada tahap ini, pengadilan mulai mengambil langkah-langkah teknis untuk memastikan objek lelang dapat dikosongkan dan diserahkan kepada pemenang lelang.

1) Penetapan Perintah Eksekusi: atas permohonan lanjutan dari pemohon eksekusi, Ketua Pengadilan Negeri akan mengeluarkan surat penetapan yang berisi perintah kepada Panitera atau Jurusita untuk melaksanakan eksekusi pengosongan;

2) Pencocokan Objek (Constatering): sebelum hari pelaksanaan, Jurusita dengan didampingi para pihak dan aparat desa atau kelurahan akan melakukan peninjauan ke lokasi objek eksekusi. Tahap ini bertujuan untuk memastikan batas-batas, luas, serta kondisi objek sesuai dengan data dalam amar putusan atau dokumen eksekusi. Kegiatan tersebut dituangkan dalam Berita Acara Constatering;

3) Koordinasi Keamanan: Ketua Pengadilan Negeri akan berkoordinasi secara resmi dengan aparat keamanan, seperti Kepolisian Resor setempat, untuk meminta bantuan pengamanan selama proses eksekusi. Apabila termohon eksekusi merupakan anggota TNI, baik aktif maupun purnawirawan, koordinasi juga perlu melibatkan Polisi Militer;

4) Pemberitahuan Pelaksanaan: Jurusita menyampaikan surat pemberitahuan kepada termohon eksekusi mengenai hari dan tanggal pelaksanaan eksekusi, dengan memberikan jangka waktu yang patut dan wajar;

5) Pelaksanaan Pengosongan: pada hari yang telah ditetapkan, Jurusita dengan disaksikan oleh para saksi dan diamankan oleh aparat akan memimpin proses pengosongan. Pelaksanaan ini dilakukan dengan tetap mengedepankan pendekatan persuasif dan memperhatikan nilai-nilai kemanusiaan. Barang-barang milik termohon akan dikeluarkan dari objek, sedangkan pemohon eksekusi dapat diwajibkan menyediakan tempat penampungan sementara atau gudang untuk penyimpanan barang-barang tersebut atas biayanya sendiri;

6) Penyerahan Objek: setelah objek dinyatakan kosong, pada hari yang sama Jurusita akan menyerahkan objek tersebut kepada pemohon eksekusi atau kuasanya. Proses serah terima ini dituangkan dalam Berita Acara Pelaksanaan Eksekusi dan Penyerahan.